Convenção de Condomínio: A importância dela para uma boa convivência

Já ouviu falar em convenção de condomínio? ou melhor, já imaginou o caos que seria uma vida em sociedade, onde, simplesmente, não existisse nenhum regramento, nenhuma lei? Com certeza, uma vida de harmonia e paz estaria descartada.

Assim, todo e qualquer espaço de convivência social carece de regras, de modo a estabelecer o bem estar da coletividade e buscar a convivência pacífica entre seus membros, ao passo do que acontece com o convívio em condomínios, em que são estabelecidas convenções, objeto de estudo deste post.

Mas afinal, o que é convenção de condomínio?

A convenção é a “constituição” daquele núcleo de convívio social, ou seja, daquele condomínio. É um documento interno que dita todas as regras de convivência, e também as normas de administração e gerência que devem ser observadas pelo síndico.

E quem deve fazer a convenção?

A convenção de condomínio deve ser elaborada pelos próprios moradores onde, todo o processo é conduzido pelo síndico, e em alguns casos específicos, pode ser orientado pela construtora. A aprovação desse documento se dá em assembleia, com a aprovação de no mínimo dois terços dos proprietários. 

Então, se você é síndico e seu condomínio ainda não tem convenção, é melhor se apressar, pois mais cedo ou mais tarde os problemas virão, evite dor de cabeça.

Vale destacar ainda que, a função do síndico pode ser exercida por qualquer pessoa, seja ele morador ou pessoa contratada, conforme artigo 1.347 do novo Código Civil.

Dicas para a elaboração da convenção de condomínio

Consulte os moradores antecipadamente

Uma das primeiras atitudes a se tomar é convocar os moradores para uma reunião, onde as regras serão debatidas. É importante, antecipadamente, deixar claro o objetivo do encontro para que ideias já sejam pensadas e levadas, e anote tudo.

Atenção aos horários de uso das áreas comuns

Esse tema costuma ser polêmico em condomínios residenciais, por isso, requer muita atenção. O sossego dos moradores em suas casas deve ser soberano, logo, horários de funcionamento das academias, piscinas, quadras e salões de festas precisam ser respeitados.

Pontuar as funções que poderão ser terceirizadas

A terceirização pode trazer inúmeros benefícios ao bem estar de todos, pois permite a utilização de profissionais treinados e especializados para atender as demandas do condomínio em determinados serviços como jardinagem, portaria, segurança e limpeza.

Atentar-se às atribuições do síndico

Por seu caráter temporário é importante que as atribuições do cargo de síndico estejam, detalhadamente, descritas no documento de convenção, já que esse cargo pode ser ocupado por qualquer dos moradores, ou até mesmo, por uma empresa especializada, isso facilita que os interessados saibam como cobrar providências no futuro e evitando inúmeros problemas.

Sobre as sanções condominiais

A existência de regras de convivência presume a aplicação de sanções em caso de descumprimento. Logo, é dever de todos zelar pela ordem e disciplina da sociedade condominial, sob pena de advertência ou multa. 

Vejamos a literalidade do artigo Art.1.336 do Código Civil ao dispor sobre os deveres dos condôminos: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Então é “um zelando por todos, e todos zelando por um!”

É de responsabilidade do síndico executar as punições sob orientação da legislação condominial. Tão logo, a convenção deve conter: 

  • Normas acerca da cobrança de inadimplentes; 
  • Orientações sobre a aplicação de juros e multas de inadimplência;
  • Prazos para execução de cobranças judiciais;
  • Regramentos sobre o protesto de cotas vencidas; 
  • Detalhamento sobre multas e violação das regras de convivência.  

Vale destacar, que o síndico não pode, por si só, arbitrar as sanções impostas aos infratores, o regulamento interno e a convenção do condomínio deverão determinar o valor das multas. Porém, há uma limitação legal no que tange ao valor da multa de condomínio, conforme dispõe o art. 1.336 do Código Civil o qual determina que esse valor não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição condominial.

Síndico falando sobre convenção de condomínio
Foto de Jopwell no Pexels

Orçamento e rateio

O orçamento e a forma de rateio é uma abordagem que não pode ser esquecida na convenção, pois mexe diretamente com o bolso de todos os inquilinos, trata de como será o pagamento para cobrir as despesas com manutenção e demais gastos do condomínio. 
Disposições sobre a criação e manutenção de um fundo de reserva e sua utilização, também, devem constar na legislação interna.

Convenção de condomínio X Regime interno

Muitas vezes a convenção de condomínio e o regimento interno são erroneamente confundidos pelas pessoas como sinônimos, embora estes sejam complementares.

Ambos descrevem normas e acordos coletivos destinados à boa convivência de todos, mas diferem-se principalmente quanto à natureza de suas determinações. 

A convenção se vale das normas gerais e tem objetivo disciplinar os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração. 

O regimento interno elenca normas mais básicas que refletem no cotidiano do empreendimento e o relacionamento dos moradores, trata de questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e horário de silêncio, por exemplo, tem foco em acordos de conduta e comportamento dos inquilinos. 

O regimento interno pode estar inserido dentro da convenção, neste caso, tem sua vigência simultânea, ou pode ainda, ser formulado a parte, situação esta que necessita de registro em Cartório de Títulos e Documentos. 

Na hierarquia dos documentos normativos aplicados aos direitos e obrigações dos síndicos e condôminos, está, em primeiro lugar, o Código Civil brasileiro, seguido pela convenção do condomínio e em terceiro lugar, o regimento interno, pois o regimento, como já citado, pode estar inserido na própria convenção. 

Embora facilmente você encontre diversos modelos de convenções na internet, é imprescindível que cada unidade condominial elabore cuidadosamente a sua, pois as minúcias e particularidades de cada condomínio, e até mesmo, de cada morador devem ser apreciadas, observando sempre as leis vigentes e tendo como base o Código Civil Brasileiro.

E para finalizar

Outra dica importante é buscar a orientação de um advogado voltado ao direito imobiliário, e um contador, que norteará questões administrativas e orçamentárias. E jamais negligencie esse documento, ele tem impacto direto na vida de síndicos e moradores.

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