5 Obras de condomínio que você precisa tomar cuidado

Obras de condomínio além de chatas, não é algo tão fácil de se realizar. Embora sejam muitas vezes necessárias, muitas dificuldades podem ser encontradas para realizá-las.

Sabemos que para manter a qualidade e a valorização de um condomínio, é importante que este esteja sempre se modernizando e ter manutenções regulares em suas instalações. No entanto, antes da realização de qualquer obra no condomínio, existem algumas questões burocráticas a serem providenciadas.

Por isso, é necessário ficar atento ao que o Código Civil diz sobre o assunto. É ele que poderá evitar problemas mais graves e mesmo conhecendo o que diz a lei ainda podem restar dúvidas que podem gerar algumas “dores de cabeça”. Por isso, é importante estar sempre atento. 

Além da papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos, ainda será necessário ter que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa. E ainda tem mais! Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco

Foi pensando nisso, que fizemos esse post para dar dicas de cuidado com as obras de condomínio. 

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Tipos de obras de condomínio

O artigo 1.341 do Código Civil, classifica as reformas em três tipos e cada uma delas tem um quórum mínimo específico. Ou seja, cada um delas exige uma equipe mínima para analisar os riscos, a estrutura, os impactos que a intervenção que será realizada causará e somente após isso é que é realizada a aprovação da obra. 

São eles:

  • Obras necessárias;
  • Obras úteis;
  • Obras voluptuárias.

Vamos agora falar sobre cada uma delas. 

Obras necessárias

Obras necessárias são aquelas que conservam o bem ou impedem sua deterioração, como por exemplo:

  • Pintura de fachada sem trocar a cor;
  • Impermeabilização de laje por causa de infiltração;
  • Reparos elétricos e hidráulicos;
  • Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc.;
  • Restauração do jardim;
  • Instalação de corrimão em escadas de emergência;
  • Adequação do playground às normas da ABNT;
  • Obras de acessibilidade;
  • Modernização do sistema do elevador;
  • Substituição dos equipamentos de ginástica, etc.

Para aprovação dessas obras, primeiramente devem ser considerados a urgência e o valor da despesa. Se o valor for baixo e a obra tiver urgência, não é necessário realizar uma votação para ela ocorrer, exceto se houver disposição contrária  na convenção do Condomínio.

De forma geral, as intervenções necessárias, aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, dizem respeito às obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como é o caso dos reparos hidráulicos e elétricos.

Em casos de obras que alterem a fachada do empreendimento ou a construção de um novo pavimento, ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários do condomínio.

Em resumo, qualquer obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico para o caso de discordância de algum condômino e em casos mais graves  até mesmo de pedido de embargo.

Mas, como para toda regra há uma exceção, essa fica por conta das obras emergenciais. Elas podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia. 

No entanto, essa regra não vale para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.

Para facilitar o entendimento, veja este resumo abaixo:

  • Se urgentes e as despesas não forem altas, não é necessário aprovação;
  • Se não urgentes: aprovação dos presentes na assembleia;
  • Se urgentes e de gastos excessivos, a obra até pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.

Obras úteis

São obras que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento. 

Podemos citar como exemplos:

  • Instalação de coberturas no estacionamento;
  • Implantação e medição de água individual;
  • Instalação de sistema de segurança;
  • Instalação de grades no perímetro do condomínio;
  • Construção ou ampliação de sala de ginástica;
  • Obras para aumento da garagem;
  • Instalação de grupo gerador;
  • Compra de um novo equipamento de ginástica, etc.

Para esse tipo de obra, é necessário a aprovação da maioria simples dos proprietários, sendo 50% + 1 do total de condôminos.

Obras voluptuárias

Chamada de obra de “embelezamento”,  as obras voluptuárias não implicam diretamente no funcionamento das instalações e/ou manutenção do bem. São realizadas com intuito de modernizar ou deixar o ambiente, ou empreendimento mais bonito e agradável.

Ou seja, as obras voluptuárias não aumentam o uso habitual do bem e sim tem finalidade mais estética, de mero deleite ou de recreio.  

São exemplos de obras voluptuárias:

  • Restauração ou pintura da fachada em uma cor diferente;
  • Embelezamento da cabina do elevador;
  • Novo projeto paisagístico do jardim;
  • Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito;
  • Fechamento de varandas com projeto específico;
  • Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições;
  • Decoração de áreas comuns do condomínio, etc. 

Para aprovação dessas obras, é necessário a aprovação de ⅔ dos condôminos.

Uma dificuldade bastante encontrada em relação aos tipos de obras é justamente determinar qual obra se encaixa em  determinada categoria. Uma vez que pode haver confusão e dúvidas sobre o real objetivo de uma determinada obra.

Além dessas determinações do Código Civil, existem também regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT. Elas definem como as reformas devem acontecer.

A NBR 16.280 fala sobre a importância da segurança em obras, por isso, contratar mão de obra qualificada não é perder dinheiro, mas sim garantir que a obra seja realizada nos padrões de segurança determinados.

Outro quesito a se considerar para iniciar qualquer obra, é a validação realizada através da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Ela é que irá assegurar responsabilidade na qualidade e execução da obra e tem como função certificar que a edificação está segura perante os órgãos reguladores.

A ART caracteriza legalmente os direitos e obrigações entre profissionais e usuários de seus serviços técnicos, além de determinar a responsabilidade profissional por eventuais defeitos ou erros técnicos.

Outro ponto de atenção se relaciona às normas internas do próprio condomínio, como por exemplo, o barulho das obras. Nesse caso, é necessário verificar no regimento interno quais horários são permitidos as obras acontecerem, já que geralmente são um dos problemas apresentados quando o assunto são as obras do condomínio.

5 Obras de condomínio que você precisa tomar cuidado

Não é somente na categoria da obra que é necessário atenção. Algumas obras podem apresentar situações as quais elas poderão ser classificadas de formas diferentes. Ou seja, é possível que nem sempre  a mesma obra seja classificada da mesma maneira

A classificação dependerá do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Vejamos:

  1. Troca dos aparelhos da sala de ginástica

Se a obra for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Porém, se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria passa a ser voluptuária.

  1. Reforma no salão de festas

A categorização dessa obra, segue a mesma lógica da anterior. Caso o local não tenha condições de uso, consertá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos mais elegantes e caros, será considerada voluptuária.

  1. Implantação de sistema de gás 

Se existir  legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria passa a ser da categoria de obra útil.

  1. Impermeabilização da laje

Havendo um vazamento na área comum e que compromete a estrutura, a obra é necessária. Se for de cunho preventivo, a benfeitoria é considerada útil.

  1. Troca do projeto paisagístico do jardim

Se o local estiver sem condições de uso, pode ser uma melhoria necessária. Se for apenas com fim estético, será uma benfeitoria voluptuária.

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Conclusão

É essencial para a gestão do condomínio saber se os procedimentos que serão executados  estão na Convenção e na Lei para aprovação na Assembleia. Se possível até contar com ajuda especializada na área.

Outro ponto importante é que embora as obras estejam na legalidade e das regras e aprovações, é necessário também se ter orçamento

Uma combinação de responsabilidade, conhecimento das normas e regras e da gestão financeira, levará seu condomínio a uma gestão de sucesso.

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Sobre o autor

Rui Cadete

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