5 Obras de condomínio que você precisa tomar cuidado

Obras de condomínio além de chatas, não é algo tão fácil de se realizar. Embora sejam muitas vezes necessárias, muitas dificuldades podem ser encontradas para realizá-las.

Sabemos que para manter a qualidade e a valorização de um condomínio, é importante que este esteja sempre se modernizando e ter manutenções regulares em suas instalações. No entanto, antes da realização de qualquer obra no condomínio, existem algumas questões burocráticas a serem providenciadas.

Por isso, é necessário ficar atento ao que o Código Civil diz sobre o assunto. É ele que poderá evitar problemas mais graves e mesmo conhecendo o que diz a lei ainda podem restar dúvidas que podem gerar algumas “dores de cabeça”. Por isso, é importante estar sempre atento. 

Além da papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos, ainda será necessário ter que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa. E ainda tem mais! Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco. 

Foi pensando nisso, que fizemos esse post para dar dicas de cuidado com as obras de condomínio. 

Tipos de obras de condomínio

O artigo 1.341 do Código Civil, classifica as reformas em três tipos e cada uma delas tem um quórum mínimo específico. Ou seja, cada um delas exige uma equipe mínima para analisar os riscos, a estrutura, os impactos que a intervenção que será realizada causará e somente após isso é que é realizada a aprovação da obra. 

São eles:

  • Obras necessárias;
  • Obras úteis;
  • Obras voluptuárias.

Vamos agora falar sobre cada uma delas. 

Obras necessárias

Obras necessárias são aquelas que conservam o bem ou impedem sua deterioração, como por exemplo:

  • Pintura de fachada sem trocar a cor;
  • Impermeabilização de laje por causa de infiltração;
  • Reparos elétricos e hidráulicos;
  • Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc.;
  • Restauração do jardim;
  • Instalação de corrimão em escadas de emergência;
  • Adequação do playground às normas da ABNT;
  • Obras de acessibilidade;
  • Modernização do sistema do elevador;
  • Substituição dos equipamentos de ginástica, etc.

Para aprovação dessas obras, primeiramente devem ser considerados a urgência e o valor da despesa. Se o valor for baixo e a obra tiver urgência, não é necessário realizar uma votação para ela ocorrer, exceto se houver disposição contrária  na convenção do Condomínio.

De forma geral, as intervenções necessárias, aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, dizem respeito às obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como é o caso dos reparos hidráulicos e elétricos.

Em casos de obras que alterem a fachada do empreendimento ou a construção de um novo pavimento, ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários do condomínio.

Em resumo, qualquer obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico para o caso de discordância de algum condômino e em casos mais graves  até mesmo de pedido de embargo.

Mas, como para toda regra há uma exceção, essa fica por conta das obras emergenciais. Elas podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia. 

No entanto, essa regra não vale para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.

Para facilitar o entendimento, veja este resumo abaixo:

  • Se urgentes e as despesas não forem altas, não é necessário aprovação;
  • Se não urgentes: aprovação dos presentes na assembleia;
  • Se urgentes e de gastos excessivos, a obra até pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.

Obras úteis

São obras que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento. 

Podemos citar como exemplos:

  • Instalação de coberturas no estacionamento;
  • Implantação e medição de água individual;
  • Instalação de sistema de segurança;
  • Instalação de grades no perímetro do condomínio;
  • Construção ou ampliação de sala de ginástica;
  • Obras para aumento da garagem;
  • Instalação de grupo gerador;
  • Compra de um novo equipamento de ginástica, etc.

Para esse tipo de obra, é necessário a aprovação da maioria simples dos proprietários, sendo 50% + 1 do total de condôminos.

Obras voluptuárias

Chamada de obra de “embelezamento”,  as obras voluptuárias não implicam diretamente no funcionamento das instalações e/ou manutenção do bem. São realizadas com intuito de modernizar ou deixar o ambiente, ou empreendimento mais bonito e agradável.

Ou seja, as obras voluptuárias não aumentam o uso habitual do bem e sim tem finalidade mais estética, de mero deleite ou de recreio.  

São exemplos de obras voluptuárias:

  • Restauração ou pintura da fachada em uma cor diferente;
  • Embelezamento da cabina do elevador;
  • Novo projeto paisagístico do jardim;
  • Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito;
  • Fechamento de varandas com projeto específico;
  • Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições;
  • Decoração de áreas comuns do condomínio, etc. 

Para aprovação dessas obras, é necessário a aprovação de ⅔ dos condôminos.

Uma dificuldade bastante encontrada em relação aos tipos de obras é justamente determinar qual obra se encaixa em  determinada categoria. Uma vez que pode haver confusão e dúvidas sobre o real objetivo de uma determinada obra.

Além dessas determinações do Código Civil, existem também regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT. Elas definem como as reformas devem acontecer.

A NBR 16.280 fala sobre a importância da segurança em obras, por isso, contratar mão de obra qualificada não é perder dinheiro, mas sim garantir que a obra seja realizada nos padrões de segurança determinados.

Outro quesito a se considerar para iniciar qualquer obra, é a validação realizada através da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Ela é que irá assegurar responsabilidade na qualidade e execução da obra e tem como função certificar que a edificação está segura perante os órgãos reguladores.

A ART caracteriza legalmente os direitos e obrigações entre profissionais e usuários de seus serviços técnicos, além de determinar a responsabilidade profissional por eventuais defeitos ou erros técnicos.

Outro ponto de atenção se relaciona às normas internas do próprio condomínio, como por exemplo, o barulho das obras. Nesse caso, é necessário verificar no regimento interno quais horários são permitidos as obras acontecerem, já que geralmente são um dos problemas apresentados quando o assunto são as obras do condomínio.

5 Obras de condomínio que você precisa tomar cuidado

Não é somente na categoria da obra que é necessário atenção. Algumas obras podem apresentar situações as quais elas poderão ser classificadas de formas diferentes. Ou seja,   é possível que nem sempre  a mesma obra seja classificada da mesma maneira. 

A classificação dependerá do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Vejamos:

  1. Troca dos aparelhos da sala de ginástica

Se a obra for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Porém, se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria passa a ser voluptuária.

  1. Reforma no salão de festas

A categorização dessa obra, segue a mesma lógica da anterior. Caso o local não tenha condições de uso, consertá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos mais elegantes e caros, será considerada voluptuária.

  1. Implantação de sistema de gás 

Se existir  legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria passa a ser da categoria de obra útil.

  1. Impermeabilização da laje

Havendo um vazamento na área comum e que compromete a estrutura, a obra é necessária. Se for de cunho preventivo, a benfeitoria é considerada útil.

  1. Troca do projeto paisagístico do jardim

Se o local estiver sem condições de uso, pode ser uma melhoria necessária. Se for apenas com fim estético, será uma benfeitoria voluptuária.

Conclusão

É essencial para a gestão do condomínio saber se os procedimentos que serão executados  estão na Convenção e na Lei para aprovação na Assembleia. Se possível até contar com  ajuda especializada na área.

Outro ponto importante é que embora as obras estejam na legalidade e das regras e aprovações, é necessário também se ter orçamento.

Uma combinação de responsabilidade, conhecimento das normas e regras e da gestão financeira, levará seu condomínio a uma gestão de sucesso.

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Sobre o autor

Rui Cadete

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