O que não falta para o síndico é demanda. As demandas são vastas e englobam diversas áreas, como contabilidade, gestão, a operação, relacionamento. Vai desde as obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo envolve o mandato do síndico. Claro que para a execução de algumas dessas demandas, é necessário auxílio de outros profissionais, porém é importante que se tenha um pouco de conhecimento de determinadas áreas.
Uma boa gestão tem um enorme poder no condomínio. Consegue mudar o que já está bom para melhor. Assim como em uma empresa “tradicional”, o gestor tem a responsabilidade pelas suas melhorias e crescimento. No condomínio, o síndico é responsável por essas melhorias.
É necessário também alguns cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro de toda legalidade exigida e que não se tenha surpresas desagradáveis.
Para isso, é importante entender bem quais as responsabilidades e atribuições que todo síndico precisa ter. E é exatamente esse o tema do nosso post.
Boa leitura!
Qual o papel do síndico?
O síndico é a pessoa que responde juridicamente pelo condomínio.
Podemos dizer que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio já que ele atua em caráter permanente na administração do edifício. É ele quem executa as decisões de assembleia e faz a lei ser obedecida no âmbito condominial. É também o responsável por ouvir todas as reclamações e sugestões emanadas, ouvindo e respondendo a essas, por mais absurdas que possam parecer.
Vale salientar que embora trabalhe em prol do condomínio, o síndico não é um funcionário dele, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver tais funções. Dessa forma, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços
Em outras palavras, a relação é realizada através de um termo contratual entre as partes e essa relação não é regida pela CLT e sim pelo Código Civil.
O síndico é eleito pelos condôminos para administração do condomínio através Assembleia Geral Ordinária e representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Ele tem o papel de mandatário do condomínio, tendo muito mais obrigações do que direitos. É na ata da reunião da assembleia para a eleição que é informado o prazo de seu mandato que pode ser de até dois anos. Para validação, a ata deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. Com isso, o síndico passa a representar toda a comunidade condominial.
As atribuições de um síndico
As funções e atribuições dos síndicos são determinadas pelo Código Civil brasileiro, a legislação regulamentadora da vida privada dos brasileiros. Competem-lhes três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função.
Por mais aberta que a legislação seja quando fala sobre condomínios e permita que cada um possa se auto-regulamentar, a legislação norteia alguns itens como essenciais.
Assim, para o administrador do condomínio, ou seja, o síndico, sendo ele contratado ou
Dentro dessas atribuições estão: convocar a assembleia dos condôminos; representar o Condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações das assembleias; prestar contas à assembleia; elaborar o orçamento do condomínio; realizar o seguro da edificação, entre outros.
Normalmente, a convenção descreve esse assunto, de forma a reafirmar e deixar clara as atribuições previstas no Código Civil. Também nesse documento, pode ser definido outras atribuições específicas, de acordo com as características e necessidades do condomínio.
Atribuições Legais
Quanto às atribuições legais discriminadas no Art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1.º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, caso tenha poderes de representação.
§ 2.º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Atividades e tarefas que o síndico pode realizar
É possível que além das atribuições legais, se tenha mais demandas de diversas áreas que o síndico precise executar dentro do seu mandato. Vejamos:
Administrativa
- Conforme prescrito no Código Civil, o síndico “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas” desde que se tenha aprovação e não esteja contrária ao que diz a convenção. Sendo assim, é possível a contratação de uma administradora para a administrar o condomínio;
- Solicitar cotações de serviços e produtos seja via administradora, zelador ou plataformas digitais;
- Fiscalizar se os serviços executados no condomínio estão sendo realizados de acordo com os contratos firmados entre os prestadores de serviço e cobrar caso não esteja;
- Pagar em dia todas as contas do condomínio seguindo o que foi acordado na previsão orçamentária do período.
Financeira
- Realizar a cobrança dos devedores do condomínio, seguindo os termos acordados através da convenção condominial, de maneira amigável;
- Divulgar com os interessados o número de unidades inadimplentes, assim como os valores referente ao total da dívida;
- Efetuar cobrança extrajudicial via empresas especializadas em casos mais graves de inadimplência.
- Realizar a previsão orçamentária do condomínio;
- Realizar a prestação de contas periodicamente.
Recursos Humanos
- Contratação e demissão de funcionários, desde que a decisão não impacte no orçamento do condomínio;
- Contratar uma empresa especializada, desde que não gere alterações nas contas do condomínio;
- Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio se certificando de que estão executando bem suas funções.
- Evitar riscos trabalhistas com funcionários terceirizados.
Relacionamento
- Realizar o cumprimento do que foi estabelecido através da convenção e o regulamento interno;
- Em casos de infração às regras por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e multas;
- Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas e de acordo com a necessidade do condomínio;
- Dar plantão presencial, pelo menos uma vez por mês ou de acordo com a demanda, para conversar pessoalmente com os moradores e esclarecer suas dúvidas;
- Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns que devem ser apresentada para votação e aprovação em assembleia;
- Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo;
- Ouvir reclamações e sugestões dos condôminos;
- Ajudar na mediação entres os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.
Ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal
Além de todas essas responsabilidades que foi apresentada aqui, caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente. Vejamos alguns exemplos:
- Crimes contra a honra: calúnia, difamação, injúria;
- Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
- Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
- Apropriação indébita de fundos do condomínio;
- Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
- Exposição de condôminos inadimplentes;
- Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
- Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
- Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
- Também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.
Conclusão
O primeiro passo para a boa administração é conhecer e compreender as atribuições que compete ao síndico.
Ser síndico não é tarefa fácil, é necessário não somente disponibilidade como também uma responsabilidade imensa, afinal administrar o condomínio é administrar a coletividade, o todo e não parte dela.
O valor agregado por uma boa administração é percebido na valorização imobiliária, quando o todo é encontrado em ordem.
Vale salientar que a clareza em interpretar a legislação, quando existir, compete inicialmente à assembleia e não ao Poder Judiciário, uma vez que o interesse da coletividade deve sempre prevalecer, desde que legítimo e legal.
